Espagne : ce qui change pour les locations touristiques dès le 1er décembre 2026

1. Le décret-loi 29/2026 : en vigueur, mais pas encore acquis

Le décret-loi 29/2026 a été pris le 6 octobre 2026 et publié au Boletín Oficial del Estado (BOE) n° 249 du 7 octobre. La page du BOE indique son entrée en vigueur au 8 octobre. Le texte fixe toutefois au 1er décembre 2026 la date d’effet de ses modifications fiscales. Une norme peut donc être en vigueur sans que la mesure qu’elle contient s’applique encore. C’est la distinction à garder en tête pour lire la suite.

Un décret-loi doit être convalidé dans le délai de 30 jours fixé par la Constitution espagnole. Les Cortes étant dissoutes, c’est la Diputación Permanente du Congrès qui doit se prononcer. Le gouvernement annonce une session pour le 12 novembre 2026, sans date officialisée par la Mesa à la date de consultation. Selon le mode de décompte des délais, la limite de convalidation tombe le 5 ou 6 novembre (jours naturels) ou le 13 ou 14 novembre (jours ouvrables), selon la presse juridique espagnole : nous ne retenons pas de date unique. Si le texte n’est pas convalidé, il est abrogé et la TVA à 10 % ne s’applique pas. Des élections générales sont fixées au 29 novembre 2026, selon la presse. Le vote est donc attendu en novembre, et son issue n’est pas acquise.

Le décret vient après un premier texte, le décret-loi 26/2026, que le Congrès a rejeté le 2 octobre selon plusieurs médias espagnols. Les guides lus pour cet article ne disent pas tous la même chose sur ce point : certains omettent le vote, d’autres le mentionnent sans date. Le tableau ci-dessous récapitule les étapes à retenir au 20 octobre 2026.

Source : BOE, décret-loi 29/2026 (BOE-A-2026-20823) ; calendrier parlementaire d’après la presse espagnole (Moncloa, 17 octobre 2026), relevé le 20 octobre 2026.

Pour le calendrier des fêtes de fin d’année, notre article sur les vacances de Noël 2026-2027 par communauté détaille le calendrier région par région.

2. TVA à 10 % : un seuil de 30 nuits pour un même locataire

Le point qui intéresse le voyageur figure à l’article 7 du décret, qui modifie la loi sur la TVA. Le taux réduit de 10 % s’applique aux logements ou appartements meublés dont la durée pour un même locataire ne dépasse pas trente nuits, à condition que le logement ne soit pas la résidence habituelle du bailleur. Les deux modifications de cet article prennent effet le 1er décembre 2026.

Plusieurs guides en ligne rattachent ce régime à la fourniture de services hôteliers. Le texte publié ne retient pas ce critère : il raisonne par durée de location et par résidence du bailleur. Le régime actuel, tel que l’administration fiscale espagnole (AEAT) le présente, dépend des services fournis par le bailleur. La nouveauté est l’élargissement du taux réduit à la location meublée courte, indépendamment de ces services. La date de mise à jour de la page de l’AEAT n’était pas lisible à la consultation, d’où la prudence de cette formulation.

Le texte ne dit rien du prix. Un bailleur qui répercute la TVA affiche un montant plus élevé pour un séjour de 30 nuits au plus ; celui qui ne la répercute pas perçoit un revenu net inférieur. Le décret n’oblige pas le bailleur à répercuter, et aucune étude d’effet sur les prix n’existe à la date de consultation. Nous ne donnons donc aucune estimation de hausse observée. Ce que le voyageur peut vérifier, c’est si le prix affiché est TTC et ce qu’il inclut.

Un calcul arithmétique, qui ne fait aucune hypothèse sur les prix, montre le mécanisme. Un bailleur qui encaisse 1 000 € TTC à 10 % verse 90,91 € de TVA et conserve 909,09 € hors taxe (exemple d’après Net2rent, source secondaire). Pour le voyageur, un séjour de 7 nuits facturé 1 000 € HT deviendrait 1 100 € TTC si le bailleur répercutait la TVA : c’est une hypothèse de calcul, pas une mesure.

Le tableau suivant classe les situations selon le texte publié.

Source : BOE, décret-loi 29/2026, article 7 ; régime actuel : AEAT, page lue par résumé de recherche le 20 octobre 2026.

Deux précisions. D’abord, un séjour de plus de 30 nuits pour un même locataire sort du taux réduit selon la lecture secondaire que nous retenons. Le texte consolidé de la loi 37/1992 n’a pas été lu en entier : il faut le confirmer avant de bâtir un budget sur cette hypothèse. Ensuite, la directive (UE) 2025/516 du Conseil, adoptée le 11 mars 2025, modifie la directive TVA et vise la location de courte durée. Les guides donnent pour son application en Espagne des dates qui ne concordent pas. La source officielle ouverte ne permet pas de trancher : nous ne donnons donc aucune date.

3. Surtaxe d’IBI : une faculté laissée aux communes

Le décret permet aux communes situées en zone de marché résidentiel tendu d’appliquer une surtaxe sur l’impôt foncier (IBI) des logements affectés à l’hébergement touristique. Les plafonds sont fixés par paliers : jusqu’à 50 % de la cuota líquida pour le taux de base, jusqu’à 100 % pour les titulaires de deux biens ou plus affectés à cet usage, et jusqu’à 150 % pour quatre biens ou plus. Des titres de presse parlent de « doubler » l’impôt ou de « 150 % » sans indiquer ces paliers. Ce sont pourtant eux qui comptent.

Pour le voyageur, l’effet est indirect. L’IBI est dû par le propriétaire, et aucune source lue ne démontre qu’il est répercuté sur le loyer. Aucune commune n’est citée, à la date de consultation, comme ayant voté cette surtaxe. Le texte renvoie l’établissement du régime à l’ordonnance fiscale de chaque commune : il faut donc la consulter commune par commune.

4. Le registre national annulé : quel numéro sur l’annonce ?

Le registre unique de locations de courte durée, créé par le décret royal 1312/2024, a été partiellement annulé par le Tribunal Suprême. Selon le BOE, la sentence date du 21 mai 2026, dans le recours 1/54/2025 opposant l’association APARTUR à l’ATA, et elle a été publiée au BOE le 26 juin 2026. Elle déclare nuls les articles 2 f) et i), 5, 6, 8, 9, 10 et 12 b) du décret. Les articles 1, 2 j) et 6 ne sont annulés que pour ce qui concerne les mentions du registre unique et du numéro d’enregistrement.

Les sites juridiques et la presse citent d’autres numéros et d’autres dates pour cette sentence. Nous retenons le texte publié au BOE. Le motif est le même partout : l’État ne disposait pas d’un titre pour superposer un registre national aux registres des communautés autonomes. Le ministère du Logement n’avait pas publié, à la date de consultation, de calendrier de remplacement détaillé.

Ce qui subsiste n’est pas tranché. L’association professionnelle APTUR présente le guichet numérique unique (Ventanilla Única Digital) et les obligations de transmission des plateformes comme maintenus. Le texte du BOE ne le confirme pas explicitement : il indique seulement que les dispositions non listées ne sont pas annulées.

En pratique, le numéro à vérifier est celui délivré par la communauté autonome où se trouve le logement. Le numéro national, présenté jusqu’ici comme la référence, n’a plus de statut unique. Certains guides publiés avant la sentence, ou qui l’ignorent, présentent encore ce numéro comme obligatoire. Ils ne doivent pas servir de base.

5. Ville par ville : Barcelone, Málaga, Madrid, Canaries, Ibiza

Les cinq situations ci-dessous reposent sur des textes officiels quand ils ont pu être lus, et sur des communiqués ou la presse sinon. Les chiffres de presse sont attribués à leur auteur.

Barcelone : des licences qui prennent fin en novembre 2028

Environ 10 000 licences Fin en novembre 2028 Pas de renouvellement

La mairie de Barcelone a annoncé qu’elle ne renouvellera pas les licences d’appartements touristiques (HUT) à leur échéance. Le communiqué de l’Ajuntament avance un peu plus de 10 000 licences ; un courtier en compte 9 700. Les licences en cours restent valables jusqu’à leur échéance, mais l’offre légale va se réduire. Pour qui séjourne à Barcelone, la carte ci-dessous propose une sortie d’une journée sur la côte, au départ de la ville : ce n’est pas une solution de logement, mais une option pour une journée libre. Notre comparatif des excursions d’une journée depuis Barcelone détaille les options.

Points forts à vérifier

• Le numéro d’enregistrement catalan (HUT) figure sur l’annonce
• L’annonce mentionne une licence en cours, et non un logement en attente de renouvellement
• Le prix affiché précise s’il est TTC

Conseil Pixidia : une annonce sans numéro d’enregistrement valide est à écarter. Ne vous fiez pas aux montants d’amende cités par les guides : aucun texte officiel n’a été trouvé pour les confirmer.

Costa Brava Tour : Tossa de Mar Easy Hike & Snorkel au départ de Barcelone

Journée en petit groupe (8 personnes au plus) : transport aller-retour depuis Barcelone, marche sur le Cami de Ronda, baignade et snorkeling à Cala Bona, déjeuner à menu fixe inclus. Durée 9 h 30. Condition physique moyenne requise ; boissons, serviette et palmes non incluses.

À partir de 85 € par adulte (base 2 adultes, relevé le 20 octobre 2026) · ★ 5.0 (135 avis)

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Málaga : deux mesures à ne pas confondre

Nouvelles inscriptions suspendues Depuis le 23 août 2025 Zones résidentielles

Málaga combine deux textes distincts. La suspension des nouvelles inscriptions de logements touristiques date du 23 août 2025 et dure trois ans au plus. Les logements déjà inscrits restent loués tant qu’ils respectent la réglementation. La modification n° 28 du plan d’urbanisme (PGOU), publiée au Boletín Oficial de la Provincia (BOP) le 24 juillet 2026, rend l’hébergement touristique incompatible avec l’usage résidentiel dans plusieurs zones de la ville. Selon la presse andalouse, elle est en vigueur depuis le 25 juillet 2026. Elle n’est pas rétroactive : les dossiers déposés avant sa publication peuvent continuer.

Points forts à vérifier

• Le logement figure déjà au registre régional andalou
• La zone du logement n’est pas une zone résidentielle visée par la modification
• Le numéro régional est affiché sur l’annonce

Conseil Pixidia : l’effet réel de ces mesures sur l’offre n’est pas mesuré dans les sources lues. Le BOP n’a pas été consulté directement : la publication au BOP fait foi.

Madrid : une déclaration régionale et un contrôle municipal

Déclaration responsable Décret 27/2026 du 25 mars 2026 Contrôle municipal

Le décret 27/2026 de la Communauté de Madrid modifie le décret 79/2014, qui encadre les appartements touristiques et les logements d’usage touristique. D’après le résumé de la page officielle de la Communauté, relevé le 20 octobre 2026, la procédure repose sur une déclaration responsable. Des guides précisent que cette déclaration doit confirmer que les statuts de la copropriété n’interdisent pas l’activité ; à défaut, l’enregistrement peut être bloqué. Dans la capitale, des règles d’urbanisme limitent aussi l’usage touristique dans une partie des immeubles.

Points forts à vérifier

• Le numéro régional figure sur l’annonce
• Les statuts de la copropriété ne font pas obstacle à la location

Conseil Pixidia : si l’annonce ne montre pas de numéro d’enregistrement, interrogez l’hôte avant de payer.

Canaries : une loi de 2025 précisée par la loi de 2026

Ley 6/2025 et Ley 7/2026 En vigueur le 15 août 2026 Registre régional

La loi 6/2025 sur l’usage touristique des logements a été publiée au Boletín Oficial de Canarias (BOC) le 12 décembre 2025. La loi 7/2026, publiée au BOC n° 163 du 14 août 2026 et en vigueur le 15 août, modifie la loi de 2025 par sa disposition finale 11. Elle porte surtout sur l’urbanisme et la construction de logements. Des guides en ligne citent des conditions de surface (35 m² utiles, avec des compensations possibles) et de salles de bains selon le nombre de places. Ces conditions ne sont pas confirmées par les textes lus : elles sont à vérifier au BOC. Pour choisir l’île, notre comparatif des Canaries en décembre et janvier aide à trancher.

Points forts à vérifier

• Le numéro d’inscription régional figure sur l’annonce
• Les statuts de la copropriété autorisent la location

Conseil Pixidia : ne déduisez pas la conformité d’une annonce de sa seule présence sur une plateforme. Le numéro régional est le seul élément à vérifier avec certitude.

Ibiza : un contrôle renforcé et une baisse revendiquée

-44 % de logements annoncés Août 2024 à mai 2026 Surveillance des annonces

Selon le Consell d’Eivissa, cité par le Periódico de Ibiza le 16 octobre 2026, le nombre de logements touristiques annoncés sur les plateformes est passé de plus de 4 100 à environ 2 300 entre août 2024 et mai 2026. Les places proposées ont baissé d’environ 40 %. Ces chiffres sont ceux de l’institution : nous les attribuons, sans les avoir recoupés. Le Consell surveille les annonces, leurs images et leurs numéros, et agit auprès des plateformes avant que l’activité illégale ne commence.

Points forts à vérifier

• Le numéro d’enregistrement régional est affiché sur l’annonce
• Les photos correspondent au logement réel

Conseil Pixidia : une annonce qui ne montre aucun numéro, ou un numéro qui ne correspond pas au registre, est un signal d’alerte à vérifier avant tout paiement.

Dans les autres régions, les règles diffèrent encore. La Communauté valencienne applique un décret-loi de 2024 qui fixe une inscription de cinq ans renouvelable. Les Asturies ont élevé les logements touristiques au rang de loi par le décret 4/2026 et interdisent d’en faire une résidence habituelle. La Galice reste sous le décret 12/2017, qui encadre l’inscription au registre des entreprises touristiques. Les sources ne s’accordent pas sur les dates de renouvellement en Communauté valencienne : nous ne les donnons pas.

Sources : Ajuntament de Barcelona (communiqué lu par résumé) ; BOC n° 163 ; Comunidad de Madrid ; presse pour Málaga et Ibiza. Relevé le 20 octobre 2026.

6. Avant de réserver : six vérifications

Ces six points découlent des textes lus et des limites signalées plus haut. Ils ne remplacent pas la lecture de l’annonce ni les conditions de l’hôte.

1. Le numéro d’enregistrement. Il doit être délivré par la communauté autonome où se trouve le logement. Si l’annonce ne l’affiche pas, demandez-le avant de payer. Quand le registre de la communauté est accessible, c’est là qu’il se vérifie ; les sources lues ne donnent pas d’adresse de registre, et nous n’en proposons pas. Pour Barcelone, c’est le numéro catalan (HUT, ou HUTB selon les sources) qu’il faut comparer. Une annonce qui n’affiche qu’un numéro national, ou aucun numéro, est à écarter.
2. Le prix TTC. Demandez si le montant affiché inclut la TVA. Les sources lues ne précisent pas si la date du 1er décembre 2026 vise la nuit, la réservation ou la facture : demandez à l’hôte la règle qu’il applique et, pour une facture avec TVA, son NIF.
3. La durée du séjour. Le seuil de 30 nuits pour un même locataire est décisif. Vérifiez la durée exacte de votre séjour avant de comparer les prix.
4. La ville. Barcelone (licences en fin de vie en 2028), Málaga (suspension et zones résidentielles), Madrid (contrôle municipal), Canaries (conditions de surface), Ibiza (contrôle renforcé) : dans ces villes, lisez l’annonce avec plus de soin.
5. La copropriété. Les statuts peuvent interdire la location touristique. Ce n’est pas le voyageur qui le contrôle, mais une annonce qui n’a pas ce droit peut être retirée.
6. Le tarif. Aucune source lue ne documente une hausse de prix liée au décret. Si vous doutez, posez la question directement à l’hôte.

Ce que les autres guides ne disent pas

Les guides lus pour cet article (dont acheterenespagne.fr, publié le 17 juin 2026 et mis à jour le 22 juin) omettent ou contredisent les points suivants. Chacun renvoie à une source officielle consultée le 20 octobre 2026.

• Le décret-loi est en vigueur depuis le 8 octobre 2026, mais la TVA n’est pas acquise. Ses effets fiscaux sont fixés au 1er décembre et dépendent de la convalidation, attendue en novembre. Certains guides ne mentionnent pas ce vote. BOE, décret-loi 29/2026 (consulté le 20 octobre 2026).
• Le critère de la TVA réduite est la durée, pas les services hôteliers. Le texte vise les logements meublés loués 30 nuits au plus à un même locataire, hors résidence habituelle du bailleur. Des guides en font un critère de services. BOE, article 7 (consulté le 20 octobre 2026).
• La surtaxe d’IBI se règle par paliers. Les plafonds sont de 50 %, 100 % puis 150 % selon le nombre de biens affectés à l’usage touristique. Les titres qui parlent de « doubler » l’impôt ne reprennent pas ces paliers. BOE, article 8 (consulté le 20 octobre 2026).
• Le registre national est partiellement annulé, pas supprimé. La sentence du 21 mai 2026, publiée au BOE le 26 juin, annule plusieurs articles du décret royal 1312/2024. Certains guides ignorent cette annulation ; d’autres citent un numéro d’arrêt différent. BOE, BOE-A-2026-13893 (consulté le 20 octobre 2026).
• Les Canaries ont modifié leur loi de 2025 par une loi de 2026. La Ley 7/2026, publiée au BOC n° 163 du 14 août 2026, est en vigueur depuis le 15 août et modifie la loi 6/2025 par sa disposition finale 11. BOC n° 163 (consulté le 20 octobre 2026).