Affitti turistici Spagna: cosa cambia dal 1° dicembre 2026

1. Il decreto-legge 29/2026: in vigore, ma non ancora definitivo

Il decreto-legge 29/2026 è stato adottato il 6 ottobre 2026 e pubblicato nel Boletín Oficial del Estado (BOE, la Gazzetta ufficiale dello Stato spagnolo) n. 249 del 7 ottobre. La pagina del BOE indica la sua entrata in vigore all’8 ottobre. Il testo fissa però al 1° dicembre 2026 la data di efficacia delle sue modifiche fiscali. Una norma può dunque essere in vigore senza che la misura che contiene si applichi già. È la distinzione da tenere a mente per leggere il resto.

Un decreto-legge deve essere convalidato entro il termine di 30 giorni fissato dalla Costituzione spagnola. Essendo le Cortes sciolte, a doversi pronunciare è la Diputación Permanente del Congresso (la commissione permanente della Camera). Il governo annuncia una sessione per il 12 novembre 2026, data non ancora ufficializzata dalla Mesa (l’ufficio di presidenza) alla data di consultazione. A seconda del modo di computo dei termini, il limite di convalida cade il 5 o 6 novembre (giorni di calendario) oppure il 13 o 14 novembre (giorni lavorativi), secondo la stampa giuridica spagnola: non indichiamo quindi una data unica. Se il testo non viene convalidato, è abrogato e l’IVA al 10% non si applica. Le elezioni generali sono fissate per il 29 novembre 2026, secondo la stampa. Il voto è quindi atteso a novembre, e il suo esito non è scontato.

Il decreto fa seguito a un primo testo, il decreto-legge 26/2026, che il Congresso ha respinto il 2 ottobre secondo diversi media spagnoli. Le guide lette per questo articolo non dicono tutte la stessa cosa su questo punto: alcune omettono il voto, altre lo menzionano senza data. La tabella seguente riepiloga le tappe da ricordare al 20 ottobre 2026.

Fonte: BOE, decreto-legge 29/2026 (BOE-A-2026-20823); calendario parlamentare secondo la stampa spagnola (Moncloa, 17 ottobre 2026), consultate il 20 ottobre 2026.

Per il calendario delle festività di fine anno, il nostro articolo sulle vacanze di Natale 2026-2027 per comunità autonoma dettaglia il calendario regione per regione.

2. IVA al 10%: una soglia di 30 notti per lo stesso locatario

Il punto che interessa il viaggiatore è all’articolo 7 del decreto, che modifica la legge sull’IVA. L’aliquota ridotta del 10% si applica agli alloggi o appartamenti arredati la cui durata per lo stesso locatario non supera trenta notti, a condizione che l’alloggio non sia la residenza abituale del proprietario. Le due modifiche di questo articolo hanno effetto dal 1° dicembre 2026.

Diverse guide online collegano questo regime alla fornitura di servizi alberghieri. Il testo pubblicato non trattiene questo criterio: ragiona per durata di locazione e per residenza del proprietario. Il regime attuale, così come lo presenta l’amministrazione fiscale spagnola (AEAT), dipende dai servizi forniti dal proprietario. La novità è l’estensione dell’aliquota ridotta alla locazione arredata di breve durata, indipendentemente da questi servizi. La data di aggiornamento della pagina dell’AEAT non era leggibile alla consultazione, da cui la prudenza di questa formulazione.

Il testo non dice nulla sul prezzo. Un proprietario che riversa l’IVA sul cliente espone un importo più alto per un soggiorno di al massimo 30 notti; chi non la riversa incassa un ricavo netto inferiore. Il decreto non obbliga il proprietario a riversarla, e alla data di consultazione non esiste alcuno studio d’impatto sui prezzi. Non diamo quindi alcuna stima di aumento osservato. Ciò che il viaggiatore può verificare è se il prezzo esposto è IVA inclusa e cosa comprende.

Un calcolo aritmetico, che non fa alcuna ipotesi sui prezzi, mostra il meccanismo. Un proprietario che incassa 1.000 € IVA inclusa al 10% versa 90,91 € di IVA e trattiene 909,09 € al netto dell’imposta (esempio tratto da Net2rent, fonte secondaria). Per il viaggiatore, un soggiorno di 7 notti fatturato 1.000 € IVA esclusa diventerebbe 1.100 € IVA inclusa se il proprietario riversasse l’imposta: è un’ipotesi di calcolo, non una misura.

La tabella seguente classifica le situazioni secondo il testo pubblicato.

Fonte: BOE, decreto-legge 29/2026, articolo 7; regime attuale: AEAT, pagina letta per riassunto il 20 ottobre 2026.

Due precisazioni. Anzitutto, un soggiorno superiore a 30 notti per lo stesso locatario esce dall’aliquota ridotta secondo la lettura secondaria che adottiamo. Il testo consolidato della legge 37/1992 non è stato letto integralmente: va confermato prima di costruire un budget su questa ipotesi. Poi, la direttiva (UE) 2025/516 del Consiglio, adottata l’11 marzo 2025, modifica la direttiva IVA e riguarda la locazione di breve durata. Le guide danno per la sua applicazione in Spagna date che non coincidono. La fonte ufficiale aperta non permette di decidere: quindi non indichiamo alcuna data.

3. Sovrattassa sull’IBI: una facoltà lasciata ai comuni

Il decreto permette ai comuni situati in zone di mercato residenziale teso di applicare una sovrattassa sull’imposta sugli immobili (IBI, l’imposta patrimoniale locale) per gli alloggi destinati all’ospitalità turistica. I massimali sono fissati per scaglioni: fino al 50% della cuota líquida per l’aliquota di base, fino al 100% per i titolari di due o più immobili destinati a tale uso, e fino al 150% per quattro o più. Alcuni titoli di stampa parlano di «raddoppiare» l’imposta o di «150%» senza indicare questi scaglioni. Sono però questi a contare.

Per il viaggiatore l’effetto è indiretto. L’IBI è dovuto dal proprietario, e nessuna fonte letta dimostra che venga riversato sull’affitto. Alla data di consultazione nessun comune è citato come avente votato questa sovrattassa. Il testo rinvia l’istituzione del regime all’ordinanza fiscale di ciascun comune: occorre quindi consultarla comune per comune.

4. Il registro nazionale annullato: quale numero sull’annuncio?

Il registro unico delle locazioni di breve durata, istituito dal real decreto 1312/2024, è stato annullato in parte dal Tribunale Supremo. Secondo il BOE, la sentenza è del 21 maggio 2026, nel ricorso 1/54/2025 che oppone l’associazione APARTUR all’ATA, ed è stata pubblicata nel BOE il 26 giugno 2026. Dichiara nulli gli articoli 2 f) e i), 5, 6, 8, 9, 10 e 12 b) del decreto. Gli articoli 1, 2 j) e 6 sono annullati solo per ciò che riguarda le menzioni del registro unico e del numero di registrazione.

Siti giuridici e stampa citano altri numeri e altre date per questa sentenza. Noi ci atteniamo al testo pubblicato nel BOE. Il motivo è lo stesso ovunque: lo Stato non aveva titolo per sovrapporre un registro nazionale ai registri delle comunità autonome. Alla data di consultazione il ministero della Casa (Ministerio de Vivienda) non aveva pubblicato un calendario dettagliato di sostituzione.

Ciò che sopravvive non è stabilito. L’associazione professionale APTUR presenta come mantenuti lo sportello digitale unico (Ventanilla Única Digital) e gli obblighi di trasmissione delle piattaforme. Il testo del BOE non lo conferma esplicitamente: indica soltanto che le disposizioni non elencate non sono annullate.

In pratica, il numero da verificare è quello rilasciato dalla comunità autonoma in cui si trova l’alloggio. Il numero nazionale, presentato finora come il riferimento, non ha più uno statuto unico. Alcune guide pubblicate prima della sentenza, o che la ignorano, presentano ancora questo numero come obbligatorio. Non devono servire da base.

5. Città per città: Barcellona, Málaga, Madrid, Canarie, Ibiza

Le cinque situazioni qui sotto si basano su testi ufficiali quando è stato possibile leggerli, e su comunicati o sulla stampa altrimenti. Le cifre della stampa sono attribuite al loro autore.

Barcellona: licenze che finiscono nel novembre 2028

Circa 10.000 licenze Fine nel novembre 2028 Nessun rinnovo

Il Comune di Barcellona (Ajuntament) ha annunciato che non rinnoverà le licenze per appartamenti turistici (HUT) alla loro scadenza. Il comunicato parla di poco più di 10.000 licenze; un intermediario del settore ne conta 9.700. Le licenze in corso restano valide fino alla scadenza, ma l’offerta legale si ridurrà. Per chi soggiorna a Barcellona, la card qui sotto propone un’uscita di una giornata sulla costa, con partenza dalla città: non è una soluzione di alloggio, ma un’opzione per una giornata libera. Il nostro confronto delle escursioni di un giorno da Barcellona illustra le opzioni.

Punti chiave da verificare

• Il numero di registrazione catalano (HUT) compare sull’annuncio
• L’annuncio indica una licenza in corso, e non un alloggio in attesa di rinnovo
• Il prezzo esposto precisa se è IVA inclusa

Consiglio Pixidia: un annuncio senza numero di registrazione valido va scartato. Non fidatevi degli importi delle sanzioni citati dalle guide: nessun testo ufficiale è stato trovato per confermarli.

Tour della Costa Brava: Tossa de Mar Facile escursione e snorkeling da Barcellona

Giornata in piccolo gruppo (massimo 8 persone): trasporto andata e ritorno da Barcellona, escursione sul Cami de Ronda, bagno e snorkeling a Cala Bona, pranzo a menu fisso incluso. Durata 9 h 30. Condizione fisica media richiesta; bevande, asciugamano e pinne non inclusi.

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Málaga: due misure da non confondere

Nuove iscrizioni sospese Dal 23 agosto 2025 Zone residenziali

Málaga combina due testi distinti. La sospensione delle nuove iscrizioni di alloggi turistici risale al 23 agosto 2025 e dura al massimo tre anni. Gli alloggi già iscritti restano affittabili finché rispettano la normativa. La modifica n. 28 del piano urbanistico generale (PGOU), pubblicata nel Boletín Oficial de la Provincia (BOP, il bollettino provinciale) il 24 luglio 2026, rende l’ospitalità turistica incompatibile con l’uso residenziale in diverse zone della città. Secondo la stampa andalusa, è in vigore dal 25 luglio 2026. Non ha effetto retroattivo: le pratiche depositate prima della sua pubblicazione possono proseguire.

Punti chiave da verificare

• L’alloggio risulta già iscritto nel registro regionale andaluso
• La zona dell’alloggio non è una zona residenziale interessata dalla modifica
• Il numero regionale è indicato sull’annuncio

Consiglio Pixidia: l’effetto reale di queste misure sull’offerta non è misurato nelle fonti lette. Il BOP non è stato consultato direttamente: fa fede la pubblicazione nel BOP.

Madrid: una dichiarazione regionale e un controllo comunale

Dichiarazione responsabile Decreto 27/2026 del 25 marzo 2026 Controllo comunale

Il decreto 27/2026 della Comunità di Madrid modifica il decreto 79/2014, che disciplina gli appartamenti turistici e gli alloggi ad uso turistico. Secondo il riassunto della pagina ufficiale della Comunità, rilevato il 20 ottobre 2026, la procedura si basa su una dichiarazione responsabile. Alcune guide precisano che tale dichiarazione deve confermare che lo statuto del condominio non vieta l’attività; in caso contrario, la registrazione può essere bloccata. Nella capitale, regole urbanistiche limitano inoltre l’uso turistico in una parte degli edifici.

Punti chiave da verificare

• Il numero regionale figura sull’annuncio
• Lo statuto del condominio non ostacola la locazione

Consiglio Pixidia: se l’annuncio non mostra un numero di registrazione, chieda all’host prima di pagare.

Canarie: una legge del 2025 precisata da quella del 2026

Ley 6/2025 e Ley 7/2026 In vigore dal 15 agosto 2026 Registro regionale

La legge 6/2025 sull’uso turistico delle abitazioni è stata pubblicata nel Boletín Oficial de Canarias (BOC, la Gazzetta ufficiale delle Canarie) il 12 dicembre 2025. La legge 7/2026, pubblicata nel BOC n. 163 del 14 agosto 2026 e in vigore dal 15 agosto, modifica la legge del 2025 tramite la sua disposizione finale 11. Riguarda soprattutto l’urbanistica e la costruzione di alloggi. Alcune guide online citano requisiti di superficie (35 m² utili, con possibili compensazioni) e di bagni in funzione del numero di posti. Questi requisiti non sono confermati dai testi letti: vanno verificati sul BOC. Per scegliere l’isola, il nostro confronto delle Canarie a dicembre e gennaio aiuta a decidere.

Punti chiave da verificare

• Il numero di iscrizione regionale compare sull’annuncio
• Lo statuto del condominio autorizza la locazione

Consiglio Pixidia: non dedurre la conformità di un annuncio dalla sola presenza su una piattaforma. Il numero regionale è l’unico elemento da verificare con certezza.

Ibiza: controllo rafforzato e un calo rivendicato

-44% di alloggi annunciati Da agosto 2024 a maggio 2026 Sorveglianza degli annunci

Secondo il Consell d’Eivissa (il consiglio insulare di Ibiza), citato dal Periódico de Ibiza il 16 ottobre 2026, il numero di alloggi turistici annunciati sulle piattaforme è passato da oltre 4.100 a circa 2.300 tra agosto 2024 e maggio 2026. I posti offerti sono calati di circa il 40%. Sono cifre dell’istituzione: le attribuiamo, senza averle verificate. Il Consell sorveglia gli annunci, le loro immagini e i loro numeri, e interviene presso le piattaforme prima che l’attività illegale cominci.

Punti chiave da verificare

• Il numero di registrazione regionale è indicato sull’annuncio
• Le foto corrispondono all’alloggio reale

Consiglio Pixidia: un annuncio che non mostra alcun numero, o un numero che non corrisponde al registro, è un segnale d’allarme da verificare prima di qualsiasi pagamento.

Nelle altre regioni le regole sono ancora diverse. La Comunità valenciana applica un decreto-legge del 2024 che fissa un’iscrizione di cinque anni rinnovabile. Le Asturie hanno dato rango di legge agli alloggi turistici con il decreto 4/2026 e ne vietano l’uso come residenza abituale. La Galizia resta sotto il decreto 12/2017, che disciplina l’iscrizione nel registro delle imprese turistiche. Le fonti non concordano sulle date di rinnovo nella Comunità valenciana: non le indichiamo.

Fonti: Ajuntament de Barcelona (comunicato letto per riassunto); BOC n. 163; Comunità di Madrid; stampa per Málaga e Ibiza. Consultate il 20 ottobre 2026.

6. Prima di prenotare: sei verifiche

Questi sei punti derivano dai testi letti e dai limiti segnalati sopra. Non sostituiscono la lettura dell’annuncio né le condizioni dell’host.

1. Il numero di registrazione. Deve essere rilasciato dalla comunità autonoma in cui si trova l’alloggio. Se l’annuncio non lo indica, lo chieda prima di pagare. Quando il registro della comunità è accessibile, è lì che si verifica; le fonti lette non danno l’indirizzo di alcun registro, e non ne proponiamo. Per Barcellona occorre confrontare il numero catalano (HUT, o HUTB secondo alcune fonti). Un annuncio che riporta solo un numero nazionale, o nessun numero, va scartato.
2. Il prezzo IVA inclusa. Chieda se l’importo esposto include l’IVA. Le fonti lette non precisano se la data del 1° dicembre 2026 riguardi la notte, la prenotazione o la fattura: chieda all’host la regola che applica e, per una fattura con IVA, il suo NIF (numero di identificazione fiscale spagnolo).
3. La durata del soggiorno. La soglia di 30 notti per lo stesso locatario è decisiva. Verifichi la durata esatta del suo soggiorno prima di confrontare i prezzi.
4. La città. Barcellona (licenze a fine vita nel 2028), Málaga (sospensione e zone residenziali), Madrid (controllo comunale), Canarie (requisiti di superficie), Ibiza (controllo rafforzato): in queste città legga l’annuncio con più attenzione.
5. Il condominio. Lo statuto può vietare la locazione turistica. Non è il viaggiatore a controllarlo, ma un annuncio che non ha questo diritto può essere rimosso.
6. La tariffa. Nessuna fonte letta documenta un aumento dei prezzi legato al decreto. Se ha dei dubbi, lo chieda direttamente all’host.

Quello che le altre guide non dicono

Le guide lette per questo articolo (tra cui acheterenespagne.fr, pubblicata il 17 giugno 2026 e aggiornata il 22 giugno) omettono o contraddicono i punti seguenti. Ciascuno rimanda a una fonte ufficiale consultata il 20 ottobre 2026.

• Il decreto-legge è in vigore dall’8 ottobre 2026, ma l’IVA non è acquisita. Gli effetti fiscali sono fissati al 1° dicembre e dipendono dalla convalida, attesa a novembre. Alcune guide non menzionano questo voto. BOE, decreto-legge 29/2026 (consultato il 20 ottobre 2026).
• Il criterio dell’IVA ridotta è la durata, non i servizi alberghieri. Il testo riguarda gli alloggi arredati locati per al massimo 30 notti allo stesso locatario, esclusa la residenza abituale del proprietario. Alcune guide ne fanno un criterio di servizi. BOE, articolo 7 (consultato il 20 ottobre 2026).
• La sovrattassa IBI si applica per scaglioni. I massimali sono del 50%, poi 100% e 150%, a seconda del numero di immobili destinati all’uso turistico. I titoli che parlano di «raddoppiare» l’imposta non riprendono questi scaglioni. BOE, articolo 8 (consultato il 20 ottobre 2026).
• Il registro nazionale è annullato in parte, non soppresso. La sentenza del 21 maggio 2026, pubblicata nel BOE il 26 giugno, annulla diversi articoli del real decreto 1312/2024. Alcune guide ignorano questo annullamento; altre citano un numero di sentenza diverso. BOE, BOE-A-2026-13893 (consultato il 20 ottobre 2026).
• Le Canarie hanno modificato la loro legge del 2025 con una legge del 2026. La Ley 7/2026, pubblicata nel BOC n. 163 del 14 agosto 2026, è in vigore dal 15 agosto e modifica la legge 6/2025 con la sua disposizione finale 11. BOC n. 163 (consultato il 20 ottobre 2026).